損したくない!住宅ローンを見直し&借り換えで支払額を下げる方法を解説

2019.10.302019.11.01

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損したくない!住宅ローンを見直し&借り換えで支払額を下げる方法を解説

住宅ローンは、金利差を少し見直すだけで返済額が大きく変わります。

そのため、ローンの支払いで損しないためにも、定期的に借り換えや繰り上げ返済を確認しなければなりません。

そこで本記事では、住宅ローンを見直すための方法や確認すべきポイントを、具体的な例を出しながらわかりやすく解説していきます。

最後まで読めば、住宅ローンを安くするために何をするべきか、はっきりと見えてくるはずです

ぜひ、参考にしてくださいね。

住宅ローンはどうやって見直す?返済額を減らす3つの方法

住宅ローンを見直して返済額を減らすためには、主に以下3つの方法があります。

  1. 「借り換え」による見直し
  2. 「繰り上げ返済」による見直し
  3. 「金利プランの変更」による見直し

それぞれ詳しく見ていきましょう。

方法1.「借り換え」による見直し

「借り換え」による見直しは、現在借りている金利よりも低い金利の住宅ローンに変更する方法です。

借入している銀行のプランだけでなく、他銀行の見積もりを提示することで、今の金利より安くできる可能性があります。

ただし、交渉のためには他の銀行のプランを自分で調べたり、自分で事前準備をしなければなりません

借り換えの見直しは手間が必要ですが、交渉で自分の利益を得やすい見直し方法になります。

方法2.「繰り上げ返済」による見直し

繰り上げ返済は、繰り上げて返済することで金利の支払いを減らし、そのぶん総返済額が減らす方法です。

繰り上げ返済で選べる選択肢は、収入に応じて月々の返済額を増やす、貯金で一括返済するなどです。

この場合、当然ですが月の負担額が一時的に増えるなどデメリットがあります。

繰り上げ返済は、収入や貯蓄状態に合わせて堅実的に見直すことが大事です。

方法3.「金利プランの変更」による見直し

「変動金利」から「固定金利」に金利プランを見直す選択肢もあります。

金融情勢に応じて金利が変動していく変動金利は、固定金利よりも金利が安いです。

しかし、今後金利の上昇が予測される場合は、固定金利への見直しも総支払額を減らす上で有効な選択になります。

金利プランの変更は、得をする見直しというよりは損をしない「リスク回避」の選択肢となるでしょう。

金利プラン変更の注意点

金利プランの変更を検討する際には、注意点があります。

変動金利と固定金利の切り替えは気軽に行えるものではありません。

というのも、「変動金利」から「固定金利」に変更することはいつでもできますが、「固定金利」から「変動金利」への変更はできない場合が多いです。

金利が上がると予測して固定金利に変更したが、結局金利が安いままだったという事態も起こり得ます。

そのため、金利プランの変更は不可逆の関係なので、決断は慎重に行いましょう。

住宅ローンの見直しで利用する4つの相談窓口

住宅ローンの見直しを個人で行うのは難しいため、まずは専門家に相談するところから始めるのが基本です。

では、住宅ローンの見直しはどこで行うのでしょうか?

主な相談先としては、次の4つがあります。

  1. 他銀行の相談会
  2. FPへの相談
  3. 借入中の銀行への相談
  4. 乗り換え代行サービスに相談

ただし、先に言うと、相談先としては「乗り換え代行サービスへの相談」が一番おすすめです。

それでは、それぞれの相談方法の特徴と、なぜ乗り換え代行サービスに相談するのがおすすめなのかを詳しく見ていきましょう。

借入中の銀行への相談

まず考えられるのが、現在借入中の銀行に相談して、金利が安いプランに変更できないか検討してもらう方法です。

ただし、この方法はでは引き止めに合ったり、同社の銀行側が得するプランを提案される可能性があります。

交渉によっては良いプランを紹介してもらえることもありますが、そのためには他社との比較したり、有利に交渉を進める準備が必要です。

借入中の銀行へは、他の銀行の借り入れプランをしっかりと調べておくようにしましょう。

他銀行の相談会

住宅ローンを見直す上で、他銀行の相談会に行って相談する方法が挙げられます。

しかし、正直この方法はあまりおすすめできません。

なぜなら、銀行は自分の銀行内で契約してもらうのが目的なので、説明会では自分の銀行が優れている点について紹介されることが多いです。

「他の銀行のプランと比較してもらえない」あるいは、「その銀行に都合の良い見せ方のデータで比較される」という可能性があるので注意しなければなりません。

このように、他銀行の相談会に行っても、各銀行にとって都合が良い情報を提案されることが多いことに注意しておきましょう。

FP(ファイナンシャルプランナー)への相談

FP(ファイナンシャルプランナー)にも、住宅ローンの返済額を見直す相談にのってもらえます。

FPへの相談は、第三者的に銀行の金利の比較をおこなってくれるため、中立的な意見をもらえるのがメリットです。

しかし、FPの仕事は保険の運用も含まれているので、結局は提案が偏ることも少なくありません。

また、経験や知識のないFPも多いので相談の際は、担当の選定も重要です。

FPへの相談をする際は、担当の選定と保険の勧誘への注意が必要になります。

乗り換え代行サービスに相談

乗り換え代行サービスは、各種銀行をまとめて比較してくれるサービスです。

利用は無料の場合が多く、支払いは成果報酬型のものが多いので検討に金銭的なリスクがありません

そのため、ここで紹介している4つの方法では一番おすすめだと言えます。

ただし、サービスは各社微妙に異なるので会社選びが重要です。

会社選びを間違えると、結局出費の方がかさんでしまうという事態にもなりかねません。

乗り換え代行サービスは、金利減額による利益の10%程度を手数料とする場合が多いです。

代行サービスを申し込む際は、上記の金額を基準にして、手数料が高すぎないかをよく見ておきましょう。

住宅ローンを見直して得するケースを具体的に解説

住宅ローンを見直して得する人はどんな人でしょうか。

借り換えをするにも複雑な計算が絡んで、判断は難しいです。

そこで、ここからは「こんなは住宅ローンを見直せば得をするという具体的な例を見ていきましょう。

なお、今回は以下の手数料と金利条件で設定した場合の具体的なシミュレーションも紹介しますので、こちらも合わせて確認してみてください。


【手数料】

  • 事務手数料:借入額の2.0%(税別)
  • 印紙税:2万円(1,000万~5,000万以内の融資の場合)
  • 抵当権設定費用、抵当権抹消費用:1万5千円

【金利】

  • 借り換え先の変動金利:0.5%
  • 借り換え先の当初10年固定金利:0.7%(11年目以降:1.2%の変動金利)
  • 借り換え先の全期間固定金利:1.5%


変動金利から変動金利の乗り換えは、金利が0.2%以上変わる場合ならお得!

変動金利から変動金利の乗り換えを行う際は、金利が0.2%以上変わる場合がお得です。

根拠となる、金利変動による金利差の比較を表にしました。

現在借り入れ中の金利 借り換え後の金利 金利差 借り換え額(円) 現在のままの返済額(円) 借り換え後の返済額(円) 借り換え手数料(円) 借り換えメリット(円)
0.50% 0.50% 0.00% 20,000,000 21,280,056 21,280,056 475,000 -475,000
0.60% 0.50% 0.10% 20,000,000 21,542,320 21,280,056 475,000 -212,736
0.70% 0.50% 0.20% 20,000,000 21,806,666 21,280,056 475,000 51,610
0.80% 0.50% 0.30% 20,000,000 22,073,114 21,280,056 475,000 318,058
0.90% 0.50% 0.40% 20,000,000 22,341,615 21,280,056 475,000 586,559
1.00% 0.50% 0.50% 20,000,000 22,612,189 21,280,056 475,000 857,133

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金利差から手数料を引いた金額がプラスになるのは、0.2%以上の金利差がある場合です。

変動金利での他銀行への乗り換えや、返済プランを変更する場合は、金利差が0.2%以上になるかどうかを基準に判断をしましょう。

10年固定金利から10年固定金利に乗り換える場合は0.4%の金利差が基準!

10年固定金利から、10年固定金利への乗り換えは0.4%以上の金利差があればお得です。

10年固定金利は、期間限定の固定金利になります。

変動金利よりも借入中の金利が高くなる場合が多いので、借入中の金利を高く見積もっているのが特徴です。

具体的にどれくらい安くなるか、比較表を見てみましょう。

現在借り入れ中金利 借り換え後金利 金利差 借り換え額(円) 現在のままの返済額(円) 借り換え後の返済額(円) 借り換え手数料(円) 借り換えメリット(円)
0.70% 0.70% 0.00% 20,000,000 21,806,666 22,296,990 475,000 -965,324
0.80% 0.70% 0.10% 20,000,000 22,073,114 22,296,990 475,000 -698,876
0.90% 0.70% 0.20% 20,000,000 22,341,615 22,296,990 475,000 -430,375
1.00% 0.70% 0.30% 20,000,000 22,612,189 22,296,990 475,000 -159,801
1.10% 0.70% 0.40% 20,000,000 22,884,820 22,296,990 475,000 112,830
1.20% 0.70% 0.50% 20,000,000 23,159,559 22,296,990 475,000 387,569

<<左右にスクロールできます>>

手数料を引いた金額がプラスになるのは、金利差が0.4%以上の場合です。

10年固定金利では、期間後の金利が高くなる契約が多いので総支払額が多くなるシミュレーションになります。

そのため、乗り換えの場合にお得になる金利差も0.4%以上となり、変動金利よりも高くなるのです。

全固定金利から全固定金利への乗り換えは0.2%以上の金利差が基準

全固定金利から、全固定金利への乗り換えは0.2%以上の金利差があればお得です。

全固定金利は、契約期間全てが固定金利になります。

金利は一番高くなりますが、景気の変動を受けないので安定感がある契約です。

それでは以下の比較表を確認してみましょう。

現在借り入れ中金利 借り換え後金利 金利差 借り換え額(円) 現在のままの返済額(円) 借り換え後の返済額(円) 借り換え手数料(円) 借り換えメリット(円)
1.40% 1.40% 0.00% 20,000,000 23,715,160 23,715,160 475,000 -475,000
1.50% 1.40% 0.10% 20,000,000 23,996,020 23,715,160 475,000 -194,140
1.60% 1.40% 0.20% 20,000,000 24,278,948 23,715,160 475,000 88,788
1.70% 1.40% 0.30% 20,000,000 24,563,913 23,715,160 475,000 373,753
1.80% 1.40% 0.40% 20,000,000 24,850,909 23,715,160 475,000 660,749
1.90% 1.40% 0.50% 20,000,000 25,140,001 23,715,160 475,000 949,841

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手数料を引いた金額がプラスになるのは、金利差が0.3%以上の金利差がある場合です。

固定金利での乗り換えは、金利が確定されているため利益も安定しています。

変動金利と同様に0.2%以上で利益になりますが、その後金利の変動はないため0.2%以上あれば得になると判断もしやすいです。

プラン自体が変わる場合は要確認

変動金利から固定金利など契約プラン自体が変わる乗り換えの場合は、慎重に決断する必要があります。

プラン変更は不可逆で、変動金利から固定金利は変更可能ですが、逆はできない場合が多いです。

その瞬間に総額でお得になる可能性はあるものの、今後金利が更に変わる可能性を加味すると判断は難しくなります。

そのため、リスク回避のためにも比較検討をする際は、基本は同一プラン内での乗り換えを検討しましょう。

住宅ローンの見直しはここがおすすめ!目的別の見直しサービス5選

乗り換えの検討には、住宅ローン見直しサービスがおすすめです。

依頼をすれば交渉や比較のために必要になる、面倒な書類審査や比較まで実施してくれます。

成果報酬型なので報酬は必要ですが、手間なしで乗り換えの利益を得ることが可能です

ここからは、そんな住宅ローン見直しサービスを5つ紹介します。

  1. モゲチェック・プラザ
  2. 住宅ローンステーション
  3. 住宅本舗
  4. 住宅ローン借り換えセンター
  5. 離婚・住宅ローン対策センター

オススメの見直しサービスを知って、お得な金利乗り換えに役立てましょう。

モゲチェック・プラザ

モゲチェック・プラザ」は、物件ごとに複数のプランを提案してくれる見直しサービスです。

お客様の物件ごとに、利息削減プランと利回り重視プランを提案してくれます。

また、入力フォームに内容入力後、わずか3秒後に提案を確認できるレスポンスの早さも魅力です。

素早く複数の提案プランを確認したい際は、モゲチェック・プラザに依頼してみましょう。

住宅ローンステーション

住宅ローンステーション」は、訪問型で書類審査なども代行してくれる住宅ローン見直しサービスです。

訪問型なので、顔を合わせて話せるのが特徴になります。

Webだけの申請は不安だから、話を聞いて検討したいという人におすすめのサービスです。

手間を省きつつ、説明はキチンと対面で聞きたいという人は、住宅ローンステーションに依頼してみましょう。

住宅本舗

多くの見積もりを比較したい場合は「住宅本舗」がオススメです。

複数の銀行を同時に比較できるのが利点で、70社の中から6店舗まで一括で見積もり申請できます。

短時間で、多くの会社を比較できるのが魅力です。

たくさんのプランを自分で比較・検討したい人は住宅本舗への依頼がオススメになります。

住宅ローン借り換えセンター

住宅ローン借り換えセンター」は、自己資金0で依頼できる住宅ローン見直しサービスです。

手続きの代行費をローンにすることもできるので、初期費用が不要で借り換えできます。

現在、手持ちの資産に余裕がなく、初期費用をかけずに借り換えを実施したいという人におススメのサービスです。

現金を支出せずに住宅ローンの見直しをしたい人は、住宅ローン借り換えセンターの利用をおすすめします。


離婚・住宅ローン対策センター

離婚

離婚が関わる住宅ローンの見直しなら、「離婚・住宅ローン対策センター」がオススメです。

離婚が原因である住宅ローンの見直しでは、所有権の問題など法律に関わる専門性の高い知識が必要になります。

離婚・住宅ローン対策センターは、離婚とローンに関する知識が豊富なので複雑な法律の問題も含めた依頼が可能です。

離婚問題が関わる住宅ローンの見直しであれば、専門知識の豊富な離婚・住宅ローン対策センターに依頼してみましょう。


支払額を下げるポイント!金利交渉の流れを4ステップで解説

最後に、住宅ローンの見直しで大事な「金利交渉」について解説します。

借入している銀行のプランを変更する際は、金利を小さくするためのポイントを小さくするべきです。

そこで、金利交渉を成功させるためのに、金利交渉の流れを具体的に解説していきます。

ステップ1.事前に他社で審査を通しておく

まずは、事前に他社での審査を通しておき、交渉の材料を用意しておきます。

事前審査に必要な書類は金融機関毎に異なりますが、一般的には下記のような書類が必要です。

本人確認書類 運転免許証・健康保険証など
所得確認書類 源泉徴収票・課税証明書など
物件確認書類 売買契約書・重要事項説明書・登記簿など
返済中のローン関連書類 返済予定表・返済口座通帳など

以上の書類を準備して、乗り換えの最有力銀行の仮審査を通しておきましょう。

ステップ2.住宅ローンを借りている銀行に電話

事前審査が完了したら、現在借入を行っている銀行への連絡です。

電話したら下記の3点を伝えましょう。

  • 金利を下げて欲しいという要望
  • 他の銀行へ仮審査を出したこと
  • 払い戻される保証金が知りたいということ

事前審査で通した銀行の総額を提示した上で、見直し方法と比較します。

保証金の返金対応は銀行によって異なり、総額に影響する内容なので確認が大切です

金利引き下げなど、相手が提示した情報を確認したら次は情報を再整理しましょう。

ステップ3.調べた情報を整理

銀行が提示してきた金利条件と返金される保証を聞いたら、総支払額の再計算です。

再計算が完了したら、事前審査した銀行と条件を比較しましょう。

保証金や、費用などは契約によっても異なるので、総支払額という同じ基準に合わせることで分かりやすく比較ができます。

ステップ4.銀行と交渉

情報の整理と比較が完了すれば、最後は銀行との交渉です。

検討している銀行名をだして、何%にしてくれると言っていると明示するのが交渉のコツになります。

仮審査まで通した情報を引き合いにだすことで、交渉が行いやすくなります。

また、具体的に何%まで金利を下げてくれるなら他銀行でなく借入中の銀行で組みなおしたいと思っていると、条件を提示するのも有効です

相手からの提示でなく、こちらから条件を伝えて先手をとるのが金利交渉の大事なポイントと言えます。

まとめ

住宅ローンの見直しは、金利を見直すだけで数十万円の利益がでることがあります。

見直しをする際は、借り換え・繰り上げ・金利プラン変更・交渉の総額をシミレーションして比較した上で、現実的な返済計画を立てましょう。

また、自分で見積もりの取得や比較シュミレーションが困難な場合は、借り換え代行サービスもおすすめです。

仮審査の手続きや必要書類など、交渉前の情報収集は手間も多くなります。

代行サービスに依頼すれば多少の費用はかかりますが、専門知識をもったプロに比較検討してもらうことで、金銭的な費用だけでなく手間も削減できるのです

ぜひ住宅ローンの見直しを行って、支払額を下げられないか確認してみてくださいね。

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